はい、どーも！くっつー（ @kutsukake_tenpo ）です。
今回は潰れる不動産屋の特徴を解説していきます。
- これから不動産独立開業したいけど…潰れないか心配
- 不動産独立開業を最近したけど伸び悩んでいる…
不動産屋は儲かるって聞いたから開業してみようと思うんだけどどうでしょうか？
不動産開業したけどとりあえずは広告をどんどんしていけばいいんだよね？
こんな質問がよくきます。
不動産屋はリスクが無くて倒産しにくい！
そして多くの人はこう思っているんじゃないかと思います。
たしかに不動産屋は「宅建士」の資格を取れれば、約300万円程あれば誰でも簡単に開業することはできます。
そして不動産仲介は仕入れコストのないビジネスその。ため借金を抱えずに開業できるのもいい点です。
みんなも不動産屋にこういうイメージがあるんじゃないでしょうか？
- 近くにある不動産屋は確か「ベンツ」に乗ってたな！
- 近くにある不動産屋は凄いお金を持っているって噂を聞いたよ！
私も不動産開業する前はそういうイメージでした。不動産屋は儲かるから倒産なんかまったくない。むしろ贅沢な生活ができる。
ベンツやフェラーリに乗れたらいいなと考えてました
ただしかし。実態は異なります。
こちらの黒土交通省のデータをご覧ください。不動産業者は平成25年を境に年々増加の一途を辿ってます。
なんだ、儲かってるんじゃん！倒産なんかしてないでしょ？
一方でこちらをご覧ください。
新規免許に対して実に廃業者数は半数を超えております。これが毎年です。
50％は倒産しているというデータ、これが現実です。
生き残る会社は5年で50％、10年では5％とまでともいわれてます。
今日紹介する潰れる不動産屋の特徴10選をみていただくことで、不動産屋として生き残るためにしてはいけない行動がわかります。
それどころか不動産開業後も成功をおさめ、経済的にも豊かになり人生を豊かななものにすることができます。
実際に私も、今日紹介する潰れる不動産屋の特徴を意識して不動産開業して1年が経過しました
その結果
- 粗利3,000万円
- 従業員数2名雇用
- ハワイ・タイ・マレーシアへの旅行
等経済的にも人生も豊かになることができました。
ぜひ、今回紹介する潰れる不動産屋10選を参考に、不動産開業しても成功を収めていただきたいと思います。
当てはまるとヤバい潰れる不動産屋の特徴10選
- すぐに借り入れをしてしまう不動産屋
- 手元資金が少ない不動産屋
- 会計を税理士に一任している会社
- ホームページのない不動産屋
- なんでもやっている不動産屋
- 事務員を雇っている不動産屋
- ポータルサイトが使えない不動産屋
- 広告費を掛け過ぎてる不動産屋
- SNSが使えない不動産屋
- 戦略のない不動産屋
なおこれはあくまで不動産屋を立ち上げてから3年目くらいまでを想定しております。
「え？俺これ該当しているよ！」っていう不動産屋さん最後まで聞いてください。
では一つずつ紹介していきましょう。
①すぐに借り入れをしてしまう不動産屋
開業して間もなく、
この考えが一番いけません。
肝に銘じて下さい
お金を借りるのは生き延びるため、ではなくて売上を上げるため
こう考えて下さい。
- 生活のため
- 不動産屋として存続するため
これでは借りたお金も死に金です。
売上を上げるために
このように売上を上げるための目的をもってお金を借りましょう。
一番悪い借り方は「運転資金」です。
ちなみに私くっつーは開業してお金は借りておりません。お付き合い、今後大きな融資をひくために売上好調な時に数百万は借り入れを行いました。
すぐお金を借りてしまい築いたら借金1000万円。即潰れてしまう、。
こんなのも本当によく聞きます。
借入は借金です。気を付けていいきましょう。
②手元資金が少ない不動産屋
お金を手厚くして独立開業しようというのを伝えたいです。
不動産開業後は一気に不安が襲ってきます。
メンタルが鬼強い私ですらも不安にかられて独立後2カ月目で軽い鬱になりました
まず開業資金で300万円前後、そして運転資金かつ生活資金で6カ月以上は確保してほしい。
貯金も大変かと思いますが手元資金を厚くして精神的なダメージを減らせるかが大事。
この手元資金が薄いばかりに①で説明した生活のために借り入れを行い、どんどん膨らみ潰れてしまう。よくあることです。気を付けましょう。
私くっつーの場合はサラリーマン時代からコツコツ株式投資や貯金を行い、軍資金として500万円近くは不動産会社用として用意して独立開業に臨みました
③会計を税理士に一任している会社
会計は全て任せず一部は自分でやりましょうというのを伝えたいです。これはなぜかというと財務状況や会社の月次推移などを自分で確認して、経営状況を把握することが大事だからです。
顧問税理士さんに依頼する時によくいわれるのは、
というプランを選択できることが多いです。
この場合は日々の経費精算や売上進捗管理は自分で行い、あくまで管理のみ税理士さんにしてもらうことをおすすめします。税理士さんに一任してしまうと日々の経費が把握できず気づいたら赤字で潰れてしまうというのもよく聞きます。
私くっつーのやり方をお伝えします。
freeeというクラウド会計ソフトを用いております。このfreee内で日々の帳簿付けや売上管理は自分で行い、税理士さんは全体的な管理を行っていただいております。
ちょこっとコツをお話します。もしこれから開業する方がいたら、freee内でfreeeのソフトが扱える税理士さんを探しましょう。
すると同じクラウド会計ソフトを利用できる優秀な税理士さんに出会えます。これをすることでfreeeというクラウド上で一元管理することができるようになります。
会計を自分で行い経営状態を確認して気づいたら赤字、潰れてたというのだけは避けて下さい。
④ホームページのない不動産屋
不動産屋は結構まだままホームページのない会社が多いです。いまやネット社会です、お客様がどんな会社か判断する材料は「HP」が非常に多くなってます。
いやいや、うちはハトマークかうさぎーまくでホームページ作ったよ？
そんなダサいのも絶対にやめた方がい良いです
実は「宅建保証協会」に加入するとそこのWEB上でホームページを自作で作ることができます。これは無料でできるのでホームページ作成キットをもとに作っている会社も散見されます。
しかしこれでは全く会社の顔が見えずお客様は全く安心できません。
あなたがこれから家を借りようと思っております。どこに相談したいですか？
- ホームページのない訳、設立5年目の会社
- ホームページのある綺麗な、設立1年目の会社
②ではないですか？
私ならいくら年数が経とうともホームページをしっかり作っている会社に依頼したいです。
ホームページってすごい高いでしょ？50万円以上かかるって聞いたよ
自分で作れます。私くっつーは10万円で綺麗なホームページを作り上げました。
詳しくは話しませんがサクッと話します。
コノハウィングというサーバーを契約して、独自ドメインを創れば簡単にできます。そんな立ち上げもやってくれる便利な世の中になりました。
クラウドソーシングサイトという仕事の受発注サイトで是非調べてみて発注して、そこまで費用掛けられない人は自作のHPを作りましょう！
ホームページもなく、世間の目に触れぬまま、潰れるのはやめましょう。
⑤なんでもやっている不動産屋
これやってる不動産屋多くないでしょうか？
なんでもやっている不動産屋こそ危ないです。
え？なんでもやってればお客さんの選択肢広がるからいんじゃないの？
違います。なんでもやっているからこそ何やってるかわからないから危険なのです。
お客様はこんな悩みがある、だからこそこの不動産屋に相談したい。そう思う訳です。
色んな事をやっている不動産屋には何を相談すればいいかわかりません。
例えていうと、
どっちに行きたいですか？
という感じです。
πを広げ過ぎないというのがポイントです。不動産屋が増えている現代において「専門性」というのは非常に大事です。
私くっつーはというと「家」の取り扱いは一切しておりません。「店舗」不動産のみを取り扱うという一癖のある尖り方をして独立開業しました。
何やってるかわからない不動産屋。だから潰れてしまう。ということはないように気をつけてください。
⑥事務員を雇っている不動産屋
事務員を正社員として雇って色々と任せようとする不動産屋が多いです。
これは不動産屋3年目までは禁物です。いやむしろ5年目でも10年目でも禁物だと思ってます。
いやいや、ちょっと待って、不動産屋って事務大変なのよ
確かに不動産取引帳簿や登記簿謄本取得等、不動産屋は事務が多いのもあります。しかしながら正社員として雇用するのは禁物。固定費が一気にあがってしまう。
今であれば様々なことを外注することができます。アルバイトスタッフでも良いと思います。
正社員にしてしまうと「無期契約社員」となりクビにすることはできません。
もちろん大変かもしれないですが事務手続き等もまずは自分でやることをおすすめします。ただ時給思考というのが大事。
よって時給的に任せた方が良いのであれば「正社員」ではなく、外注やアルバイトなどで御依頼をしていきましょう。
ちなみに私は全て自分でやってます。もちろん会社設立、免許取得、取引台帳作成。このあたりは自分でやれますので楽しようと思わず自分でやってください。
⑦ポータルサイトが使えない不動産屋
これは今の時代避けては通れないでしょう。
SUUMOやathome、HOMES等のことです。もちろんその他にもITANDIBBやそのほかポータルサイトもあります。
私がやっている店舗不動産においても「テナンタ」「テンポスマート」「テンポダス」等ポータルサイトがあります。
しかしこのポータルサイトを「よくわからないから」という理由で使わない会社もいることでしょう。
これは絶対にやめて下さい。
この記事をご覧いただいている方はこのようなことは無いと思いますが、今の時代集客派WEBがあたりまえの世の中です。
ポータルサイトはお金がかかります。いわゆる広告費です。
安いものでも月3万円、高いと数十万、いや100万以上もゆうに超えます。しかし避けては通れないというのがこのポータルサイトです。
⑧広告費を掛け過ぎてる不動産屋
ポータルサイト等の広告費にお金を掛け過ぎるのはNGです。
おいおい、今さっきまでポータルサイトいうたやないか！
すみません（笑）
これはポータルサイト等に依存し過ぎず費用対効果を考えて自分にあったポータルを利用するという意味です。
ポータルサイトも各々にあったものがあります。お金があれば全て契約して網をはるのがベスト。
しかしお金がありまくるわけではない、
例えば私は店舗物件です。
その場合は大手三大ポータルというSUUMO、HOMES、アットホームのうち、アットホームのみです。それは店舗物件がアットホームは一番強いから。
そしてポータルサイトも便利ではありますがそれだけではだめ。ポスティング、飛び込み営業、電話営業等もやらないといけない。
こういうところから広告費を削減して営業していきましょう。
とある方から
- 広告費は月100万円超え
- 毎月5件以上は契約しないと赤字になってしまいます
そんな切羽詰まった状況も多いと聞いてます。
ポータルサイトとはうまく付き合って自社にあった最適な広告費を考えて、活動していきましょう。
⑨SNSが使えない不動産屋
不動産屋はいまだにFAXを多用している会社も多いため、SNSなんてまた夢のまた夢だと思っておりませんでしょうか？
SNSは今やポータルサイトと並んで必須のツールになっております。
SNSというのは
様々な媒体があります。これを活用することが非常に大事です。
ではどう言うときにやくに立つのか？
まずお客様は近年「SNS」をみてきました。というのもをざらにあります。そのため集客として使えるというのはいうまでもありません。
実はそれ以外にも大事な役割があります。コミュニティです。
これは何かというと「SNS」上で立ち上げたばかりの不動産屋が集まるコミュニティや、情報交換されることも多くあります。
不動産屋を立ち上げて初期のころはまわりに知っている人も相談できないのがあたりまえです。そんな中で気の合う仲間、同じ状況の方と交流できることがどれだけよいことか身に染みて思います。
集客として活用したりももちろんですが、このような使い方もできます。まずはXで情報交換したりしてSNSをしてない方は慣れていくのが良いと思います。
YoutubeやInstagramはハードルが高いと思いますが、是非私のように発信活動もしていただけるとまた新たな道が見えてくると思います。
私くっつーは独立初期からYouTube、Xをやってこのような発信をしております
もちろん辛くてげぼ履きそうなときでもやってました。1年が経過して本当にやっていてよかったと思っております。
⑩戦略のない不動産屋
これが一番大事です。皆さん戦略を練ってこの不動産戦国時代を勝ち抜いてください。
ん？戦略ってどういうこと？
戦略というのはマーケティングに近いものだと思ってください。
例えば普通に
これは何も考えず戦略のない独立開業です。
例えばここ最近都内の富裕層マンションはどのような方が買ってるかご存知ですか？
実は日本人の経営者ではなく「中国人」なんです。とあるデータからここ最近売り出された都内富裕層向け億ションの購入者半数は中国人でした。
ターゲットは日本人だけではなないんですね。
そのデータを元に
- 「中国人向けの中古マンション仲介」をしよう！
- 場所は都内もいいけど羽田空港の近くに不動産屋を開業したらどうだろうか？
- アクセスも良いだろう。
- 集客は「SNSにて中国語で日本のマンションについて発信したらどうだろうか？」
- 中国人向けのポータルサイトへの掲出はできないだろうか？
等戦略を練ることができます。あくまで一例ですが今の市場動向を元に不動産屋を開業すべきだと思います。
私くっつーもこのようなデータと仮説を元に立てて独立しました。
不動産屋12万社のうち、店舗不動産を扱う会社は800社の0.6％しかいません。
では市場規模はどうか？
独自調べによると平均5％～12％は店舗不動産募集がポータルサイトに占めておりました。
よって需要と供給のバランスが釣り合っておらずチャンスではないか？
そこまで考えて独立開業しております。
このような戦略を練りに練らないと不動産屋が増えているこのご時世で勝っていくことはできません。断言します。
など調査を行い戦略を立てることが大事です。もっとも大事なのでもう一度言います。
「戦略」これが一番大事です。
まとめ
- すぐに借り入れをしてしまう不動産屋
- 手元資金が少ない不動産屋
- 会計を税理士に一任している会社
- ホームページのない不動産屋
- なんでもやっている不動産屋
- 事務員を雇っている不動産屋
- ポータルサイトが使えない不動産屋
- 広告費を掛け過ぎてる不動産屋
- SNSが使えない不動産屋
- 戦略のない不動産屋
まじかよ、これほぼ該当してる・・・大丈夫かな？
まず1歩1歩見直して不動産屋として再度軌道にのせていきましょう
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