【絶対やめろ】店舗不動産仲介が超難しい理由10選

はい、どーも！くっつー（ @kutsukake_tenpo ）です。

今回は店舗仲介のデメリットや難しい理由を10個紹介していきます。

店舗仲介うかつに近づくと大やけどしますので気を付けて下さい！

この記事を見ると事前に店舗仲介にデメリットや難しさも理解しておくことでギャップが無いようになります。

今居住用不動産を取り扱って不動産やるの厳しいですよね！

• 金利上昇による住宅買え控え
• 建築資材高騰
• 競合多数

そんなんじゃもう無理じゃないですか？

正直周りをみても住宅に特化して廃業した話はゴロゴロあります。

店舗仲介はおすすめです。

でも居住用不動産仲介と違って簡単なのか？

同じくらいに大変であることは間違いありません。むしろ情報が出回っていない分難しささえ感じると思います。

以前「【99％が知らない】店舗仲介が超儲かる理由10選」という話をしましたが、今回はあえて難しい理由を10個解説していきます。”

今日話する「店舗仲介の難しさ・デメリット」をみていただくことで、店舗仲介を理解したうえで挑戦していただければと思います。

その結果

• 粗利3,000万円
• 従業員数2名雇用
• ハワイ・タイ・マレーシアへの旅行

等経済的にも人生も豊かになることができました。

ぜひ、今回紹介する「店舗仲介の難しさ・デメリット」をご覧いただき不動産開業で成功を収めていただきたいと思います。

店舗仲介のデメリット・難しさ10選

1. 契約まで時間がかかる（3カ月以上）
2. 内装に関する知識が必須
3. 工事区分表・維持管理区分表作成が大変
4. テナントリーシングが最も大事で最も高難度
5. 元付けとっても決まりにくい
6. 契約書の交渉が大変
7. トラブルが高額になる
8. 信頼がより必要に
9. 店舗売買仲介は超高難度
10. 同業他社が少なく情報交換が皆無”

では一つずつ紹介していきましょう。

①契約まで時間がかかる

結論1件の賃貸契約には3カ月は最低でもかかると思っておきましょう。

賃貸マンションなどの仲介は大体1ヶ月が目安と言われてます。

• 内見
• 合意
• 契約
• 引渡し

このすべての工程で1カ月で完了します。

店舗仲介となると、

• 内見→合意まで1ヶ月
• 契約まで1ヶ月
• 引渡しまで1ヶ月

かかります。

これはなぜか？

どちらかが「法人」であることが多いからです。個人であれば個人の意思で即決断できると思いますが、法人の場合会社判断が必要となります。これに時間がかかるのです。

さらにですよ。住居の賃貸になくて店舗の賃貸には必ずといっていいほどあることがあります。

それは、「内装工事」です。

店舗は内装工事が伴うためその見積もりやそのための現地再調査もあります。このあたりは仲介も立ち会うことが多いため時間がかかる理由の一つです。

②内装に関する知識が必須

先程の話に続くのですが内装に関する知識も必須になります。

• 消防設備
• 給排水設備
• 受変電設備
• クロス等々

今の現況がどのような状況なのか？

どのような状況での引渡しか？

そこからどのような工事をしたいのか？

結構大変ですよね。居住賃貸の場合はあまり内装工事等は無いかと思います。

そのためこれに戸惑う方が大半かと思います。

写真をきちっと取り、わからないことは建物オーナーや管理会社、内装工事業者に聞いて自分でどのような状況なのか理解していきましょう。

③工事区分表・維持管理区分表の作成が大変

ではなぜそんなことを言ったのか？

これなんです。工事区分表・維持管理区分表が結構大事になります。

何かというとオーナーと入居するテナント内装工事における区分を定めます。

Ａ工事・Ｃ工事と聞いたことありますでしょうか？

• Ａ工事：貸主であるオーナー
• Ｃ工事：借主であるテナント

という意味になります。これを不動産屋の方で作ることもあるんです。

これなぜ作らないといけないかというと、入居テナントの内装工事を伴う区分がないとどっちの所有物かどっちの負担なのかわからなくなるためです。

よくあるのは表にまとめて給排水は立ち上げまでがＡ工事、以降はＣ工事とか。防災設備はＡ工事、移設に伴う工事はＣ工事。他にも数十項目と。

確かにこれだけ聞くと大変だと思います。ですがもちろん慣れもありますしやってみないとわからないですよね。

内装工事業者やオーナーも親身になって協力してくれますので安心してください。

少し深い話をしてしまいました…話を元に戻して4つ目を紹介します。

④テナントリーシングが最も大事で最も高難度

これが店舗仲介で最も大変で最も重要な業務です。よく聞いてくださいね。

テナントリーシングというのは預かった物件に対してお店をだす会社を誘致することです。簡単に言うとお店をこの物件に出しませんか？と営業するコトです。

店舗仲介は

• ポータルサイトに掲載して決まる反響が3割
• テナントリーシングによる提案営業が7割

これくらいのイメージで店舗仲介は決まります。反響が9割で決まる居住用とは全く違うのがわかるのではないでしょうか。

ではテナントリーシングはどうやってやるのか？

• 預かっている物件はどんな立地か。
• 預かっている物件の面積や賃料からどのような業種がいいか？
• この物件に見合う業種はなんなのか？
• 業種の中でこのエリアで出店できそうな会社はどのような会社か？

そこまで考えてご入居いただけそうな会社に提案しにいきます。

ただこれが現実です。

1店舗目を出したという会社や個人事業主に対してはポータルサイト、複数店舗を出店している企業については個別でのテナントリーシング活動をして反響と提案を同時並行で行っております。

もちろんこれにもノウハウはありますのでここでは数時間になってしまうので控えますが、このような業務をこなして、仲介を毎月毎月取っております。

⑤元付けとっても決まりにくい

不動産っていうのは「元付け」とよく言うのですが、建物オーナーより貸し物件を直接預かることを元付けといいます。それが店舗仲介は元付け取りやすいのですが、元付けとってもテナント誘致が難しいのです。

居住用の場合は元付けとると価格を間違えてなければ結構容易に決まります。これは私も去年1件居住用売買をしましたが1ヶ月ですぐ決まりました。

店舗仲介は元付けとってもテナントがその場所でビジネスとして成り立つことが重要で、なかなかテナントも入居したいとそう簡単にならないのです。

これはなぜかというと内装工事等お金をかけてその場でビジネスするため、賃貸にも関わらず多額の費用を要するため意思決定に時間がかかるためです。

居住用は微妙だと思ったらすぐ退去して引っ越し出来ますよね。店舗はそういうわけにはいきません。

なのでテナントリーシングをしてもYesと首を縦に振ってくれるのも大変なんですね。

⑥契約書の交渉が大変

賃料条件がお互いに合意したとしても契約書も協議が多く大変です。それこそ建物オーナーから提示された契約書が中途解約が出来ない契約となっていたり、

するとビジネスをするテナント側としてはそこまでリスクが負えないため交渉する。その間に仲介としてはいってやり取りすることになります。

逆もしかりです。至って普通の契約書なのにテナントがリスクを最小限にしたいがために、いつでも違約金がなく解約できるといった契約にしたいと要望があり交渉することもあります。

居住用賃貸だと契約書で交渉がはいることは少ない印象です。この交渉業務が結構大変なのです。

建物オーナーとテナントの折衷案を見つけ出す。お互いに満足いく結果にもっていく。ここの立ち回りが仲介業者の腕の見せどころかと思っております。

⑦トラブルが高額になる

トラブルも結構多いのが店舗仲介です。例えばこういうの。

• もともと予定していた設備がオーナーにより撤去されてしまっている
• テナントが知らずに工事をしてしまい法的に問題がある区画となってしまった
• などなど

こういうトラブルが一番大変です。店舗ですので扱う額が大きいためトラブルの金額も膨大です。

10万20万円は可愛く数百万円の損害になることが多いです。

これは他人事か？

違います。不動産業者である店舗仲介側にも責任が及びます。

重要事項説明書に不備があった等指摘されたらたまったもんではございません。

これが不動産業者の責任だったらどうでしょう。超高額な請求をされてしまったら一発でアウトです。

保険に入っていれば大丈夫というわけではなく、本気で気を付けなくてはいけません。

⑧信頼がより必要に（個人事業主では難）

不動産屋は信頼がなにより大事になります。店舗仲介はより信頼が大事になってきます。個人事業主なんかはムリだと思ってください。

これ理由は「法人」がお客様だからですね。

居住用であれば個人でも友人からの紹介紹介で仕事ができるものの、店舗仲介は友達の紹介でみないなのはないと思ってください。

「法人」はやはり不動産屋であるあなたのことを見ております。

• 怪しくないか？
• どんな人なのか？
• 取引して大丈夫なのか？

そのような目に見えない障害があるのです。

2期目を迎えた店舗仲介の弊社ですらもたまに会社は大丈夫か？きかれることもあります。

これが個人事業主だったらどうでしょう？

ごめんなさい、私がテナントや建物オーナーだったら任せません。信用に欠けるので大切な1件をお任せはできません。

だからこそ個人事業主だったとしても信頼を得るための、「HP」や「名刺」、実績を見える化し透明性を高める必要があるんです。

店舗仲介は個人事業主だと不利だというのは肝に銘じて下さい。

⑨店舗売買仲介は超高難度

売買は10年以上店舗不動産に関わっている私でさえも数件しかできません。店舗仲介の売買は高難度になっております。

賃貸仲介でさえ報酬が100万200万と高額な店舗仲介、売買は更に大きな報酬が動きます。5億円の売買は当たり前、10億以上もゆうにあります。

そうなってくると1件決めるだけで人生が変わります。

だからこそ難しいのです。

そもそも店舗物件の売買物件をレインズやathomeから見つけてくるのは容易です。

しかし、、、

買い先を見つけるのが大変です。居住用と違い買える人のパイが相当狭いです。

店舗を買える人は相当精通した会社、資産家、経営者くらいでしょう。一般の投資用マンションを買うのとはわけが違います。

これを見つけるのは至難の業です。現在は投資用の楽待等を活用して集客を頑張っておりますが、これまた難しく日々勉強の日々です。

⑩同業他社が少なく情報交換が皆無

最後はブルーオーシャンが故に情報が出回っておらず、正しいのか？どうすればいいか？相談が出来ないということですね。

居住用の不動産屋は多くSNSでも情報がゴロゴロ転がってます。しかしながら店舗用不動産については全く転がってないです。

私くらいじゃないですか？(笑)

となるとこれが正解なのか？

判断もできません。そして気の合う店舗仲介の仲間みたいなのもいないのが現状です。

私も昨年1年はたった一人でもくもくと活動してました。仲介未経験でしたが本当にこれでいいのか？試行錯誤する日々でした。

ここでは店舗仲介の正しいノウハウと横の繋がりを生み出しております。①～⑩までの難しい点・デメリットを全て解消できる環境をご用意してます。

本気で店舗仲介を目指したい人は是非LINE登録して無料の個別面談を申し込みしてくださいね！

まとめ

ではまとめましょう！

店舗仲介やりたい

ここまで見てくれたあなた限定で私が実践して成功している店舗不動産仲介で稼げる環境をご用意しました。