【悲報】不動産開業後のヤバい失敗談10選

はい、どーも！くっつー（ @kutsukake_tenpo ）です。

今回は不動産開業して私が実際に失敗したこと10個を紹介していきます。

不動産独立開業のリアルをお伝えすることで、これから不動産開業する人にとって反面教師になれるような話をしてまいります。

不動産開業したらどのような失敗があるのかあなたも不安ですよね？

私も周りに相談できる不動産屋仲間がいなくて、失敗することも多かったです。後ほど話しますが250万円失ったこともありました泣

本記事「不動産独立開業の失敗談10選」をお読みいただくことで、実際に皆さんが今後独立した時にも気を付けていただけるようになりますし、既に不動産独立開業した方でも同じ轍を踏まないために参考になれば嬉しいです。

ただ失敗は悪いことではないと思っております。失敗があるからこそ成功があると思ってます。

実際に様々な失敗を重ねてきた結果1年目で

• 粗利3,000万円
• 従業員雇用
• 東京都港区へ本社移転
• ハワイ・タイ・マレーシアへの旅行

など経済的にも人生も豊かになることができました。

ぜひ、今回紹介する「店舗仲介の難しさ・デメリット」をご覧いただき不動産開業で成功を収めていただきたいと思います。

では一つずつ私の失敗体験談を話してまいります。

YouTube版はこちら

1. 開業時に特定創業支援事業を使わず75,000円損

特定創業支援事業を受けることで会社設立の時の登録免許税が半額になります。これを知らずに私は会社を設立してしまい75,000円損してしまったのです。

特定創業支援事業とは15,000円程の受講費を払うことで、以下のようなメリットがある大変優れた制度です。

対象	事業を営んでいない個人で創業予定の方 創業して5年未満の創業者
受けられる特典	登録免除税が軽減される 日本政策金融公庫の新創業融資を受けやすい 日本政策金融公庫の新規開業資金融資の利率が低い 創業関連保証を前倒しで利用可能 自治体の中小企業融資制度での優遇

しかもYoutubeにアップロードされてるものなので、早送り再生ができます。

1時間の動画も2倍速できけば30分で聞けます。トータル3時間程あれば創業支援事業として認定を受けられてしまうのです。

それにもかかわらず先ほどはなした登録免許税軽減や、融資が受けやすい、利率が低い等盛沢山です。受けない理由がないですよね(笑)

2. エージェントをいれて大きなトラブル発生

よくあるエージェント方式を取り入れて大失敗しました。最近話題のエージェントといって会社に所属せず個人が不動産屋として活動することができるビジネスになります。

業務委託社員とか週末宅建士とかもいいますね。

その個人が仲介した場合70％が個人、会社には30％はいるなどといったいわゆる非正社員のフルコミッションていうやつですね！

これを設立してから導入して一時期4名程業務委託をいれたのですが、大失敗してしまったんです。

とある60歳くらいの女性にとある物件の店舗仲介をお任せしたのですが、その方がオーナーと出店するお店の間に入り仲介したのですが、伝えていたことと実態が異なり双方に良い顔をしていたのです。

その結果問題が発覚してトラブルになってしまいました。

これはエージェントのせいではなく全て私の責任です。

• 教育不足
• 管理不足

これが原因でした。

完全無料で参加できるためエージェントも片手間になり、私も教育に力をいれることができませんでした。

また報告義務などを設けておらず放置プレイ。気付いたら取り返しがつかない1歩手前まできておりました。

そこから教育体制を見直し、完全無料でやっていたことを有料化、2023年9月より「テナントの窓口」として生まれ変わり、現在トラブルなくエージェントを続けられております。

3. エージェントと大喧嘩

そこからエージェントと大喧嘩に発展します(笑)

ヤバいですよね(笑)

そのトラブルが原因でエージェントからは後日こういう発言がありました。

それにブチっときた私は「なんでお前に言われなあかんねーん！」

と大喧嘩してしまいました(笑)

まさか倍以上も離れた方にこういくこと言わるとは思ってもおらず、本気で喧嘩をしてしまいました。向こうも親切心で悪気があったわけではないのかもしれません。

まあこれも私の責任なんです。事実として受け止めなくてはいけなかったこと。そのような人を業務委託として採用してしまったこと。

会社経営は全て社長の責任です。そう肝に銘じた出来事になりました。

4. 新規事業失敗で250万円損

250万円やばめー本当辛い…っていう経験したのでお話します。

ボロ戸建て1棟買えますね…

世界一周旅行いけちゃいますね…

これ何かというと、不動産開業して半年位で仲介も多く決まったり売買決まったりと、結構儲かったんですね(笑)

それで私はこう思いました。

ということでテナントさんにとって役立てるように人材紹介プラットフォームを立ち上げました。そのプラットフォーム構築にあたり外注さんに250万円発注しました。

自分の中では当初は間違いなくニーズがあるだろうと過信してました。市場のことも知ることなく「だろう」で進めてしまったわけですね。

その結果市場に投入したはいいものの全く鳴かず飛ばずで「そんなプラットフォーム誰が使うのよ？」状態。

250万円が一瞬でなくなってしまいました。その時は数日立ち直れなく病んでいたのを覚えてます(笑)

今思うとよく損切れたなということ。そしてスモールスタートなぜしなかったんだという後悔です。

5. 役員報酬取り過ぎて社会保険エグイ

株式会社もしくは合同会社として不動産開業をすると、必ず直面するのが「役員報酬」という問題です。

役員報酬とは何かというと会社から代表である自分に対して、毎月報酬を出せるんですね、いわばお給料みたいなものです。

しかしながらこの役員報酬が厄介なんです。実はこの役員報酬ですが設立してから2カ月以内に毎月払う役員報酬を決めなくてはいけないんです。1年分同額です。

これはどういうことかというと売上予想も全く立てられない、見通しもたっていないなかで役員報酬をいくら払えばいいか決めなくてはいけないんです。

この役員報酬が月10万、20万等少ないと個人の生活が厳しくなる。一方でこの役員報酬が月100万等多いと会社が赤字になってしまう。

これが超難しいんですwww

これが悪夢の始まりでした(笑)

必ず毎月70万円を払わなくてはいけず会社は役員報酬のせいで赤字に。そして社会保険料も物凄い高くなり個人・会社共に負担増となってしまったんです。

このせいで役員報酬を払うために働いているというよくわからないことになってしまいました。

創業1年目であれば役員報酬を少なくして極力会社にキャッシュを残すのがいいかと思ってますが、私はわけもわらからずこの選択をしてしまい役員報酬地獄に陥ってしまいました。

6. 不動産投資をしたが同時に融資がおりずキャッシュが底を尽きる

ここ最近の話なのですが「今お金が無いんです(笑)」状態です。これもこんなこと起きるの？ということが起きました。

不動産を1件購入したのですが、そのためには融資を必要としました。会社の手元にそこまでキャッシュはないため銀行さんに相談したところ、借りられることになりました。

そして決済2週間前となり突然銀行から電話がはいります。

絶望しました。

理由を聞いてみると会社移転に伴って不動産免許換えが完了していないことに伴って、降りることを条件に融資承認なされたとのことでした。

確認してみるとまだ免許替えが完了することもなく、

やばい…買えない。お金がない。という状態になってしまったんです。

結果はいまだ融資を受けることができておらず、仕方なく足りない分は自分個人のキャッシュを会社に貸し付けることでなんとかやり繰りをしてます。

が。

個人のお金がなくなってしまいました((笑)

こんなこと起きるとは思っておりませんでした。こういう経験からお金は前もって借りれるだけ借りておくべきだと思いました。お金は必要な時に借りるもの。

という意識がありましたが今や「お金は必要でないときにも借りるもの」という意識が芽生えました。

経営は難しいですがいつ何時どういうことが起きるかわらかないのが経営です。資金にはみなさん気を付けてください。ということで今回も最後まで見てくれてありがとうございました。

7. athomeに勝手に載せて怒られる

これはやってしまいました(笑)

athomeというのは皆さんも御存知かと思いますが、不動産物件情報サイトになります。これに掲載をしたことで大激怒されてしまったことがあります。

1年前のある日「お店を閉店したいオーナー」からとある相談がありました。閉店を考えているがこの物件を借りたい人見つけて欲しい。そういう相談でした。

ここで私はではアットホームに載せて募集しますと提案しました。その翌日早速掲載したのですがこれが間違いだったのです。

その1週間後にとある電話がありました。その電話は建物オーナーさんでした。

電話にでてみると…

っという電話でした。

その電話から即取り下げをして相談をいただいた飲食店オーナーへ報告して通報もされずに事なきを得ました。

慎重にしなくてはいけず、athomeの影響力や商慣習を知らないままにやってしまったことで、大きく失敗してしまったんです。

皆さん気を付けましょうね。

8. エリア広げすぎて経費倒れになる

ちょっと勢いづいていたころに関東だけではなく、東北、近畿や九州地方の話もいただくことになりました。

とある物件で経費倒れになってしまったんです(笑)

偶然このYoutubeをみて「山口県周南市」の駅前ビルオーナーから、入居者誘致してもらえないかという相談が舞い込んできました。

はい、と一つ返事したものの。

9階建て飲食ビル。1区画8万円程の物件募集相談でした。現地になぜかいって写真をとった私は気づきました。

とそこで気づくのです。その結果その案件はその後お断りをしてしまいました。

全国対応可能と思っていたもののお金も時間も消費してしまうことに気づいたんです。相談を貰うことは嬉しかったのですがエリアを広すぎて経費倒れになってしまうのでは、いけないですね。

不動産屋はまずはエリアに特化、自分が行ける範囲にするというのは大事だと痛感させられました。ただ経費倒れにならない物件は今もなおやっておりまして、博多・大阪は契約をすることができました。

9. ハワイにいってお金無くなる

少し「あほやなー」という話をしたいと思います。

独立して売り上げもあまりたっていない中で「自由な身だ」ということで、独立して4カ月後にハワイ旅行に家族でいきました(笑)

だって売り上げもないのに、経営も軌道にのっていないのに、円安かつインフレで物価の超高いハワイにいって自分のお金が無くなってしまいした(笑)

ここ最近のハワイは相当高く家族3人で5泊なんと100万でした。。

「たっかーー」って思いますよね。めちゃくちゃ高いんです。

更に私は「ヒルトンハワイアンビレッジ」という結構いい場所に泊ってしまったんです(笑)

宿泊費は激高、ランチは3人で1万円、ディナーは3万円。湯水のごとくお金が消えていきます。これは痺れました。

会社も個人のキャッシュもなくなってしまったんです。この行動はもう少し落ち着いて軌道に乗ったらやればよかったですｗ

ただこれは家族にとって本当に行って良かったなと思いました。独立してから土日は働き詰めで家族をねぎらうことはできておりませんでした。このハワイ旅行で妻とも仲をより深めることができ、よい家族旅行となりました。

10. 友人との関係が希薄になる

これは不動産のみならず誰しも独立すると陥るんじゃないでしょうか？

経営に重視するあまり友人との付き合いが希薄になります。不動産開業して2年が経過しましたが、1年目は友人との付き合いはばっさり切ってしまいました。

土日は基本断る、GWの誘いは断る、年末年始の忘年会断る。

その結果

「こいつは経営に忙しいから来ないから誘わなくていいか」

「忙しそうだから今回も無理だよね」

といった形で友人に誘われることが一切なくなってしまいました。

2年目になった今少しは余裕がでてきたのですが、時すでに遅しで間がぽっかりと空いてしまいました。やはり学生時代の友人は一生ものだと思いましたので現在また誘ったりして、飲み会も徐々に増やしていってます。

これは大きな失敗だったなと思います。でもそこで気づいたこともあります。友人は多ければ多いほどいいというわけではないことです。

1年目で友人との関係をぱったり切ったことで、変に惰性で付き合っていたような関係は切ることができました。友人を切るのは悲しい事ですがそのことで「時間が生まれます」

必要で好きな人と有限である時間をまもることができたので、今となってはよかったなと感じております。

まとめ

ではまとめましょう！

不動産開業後の失敗談10選を話してまいりました。

1. 開業時に創業融資使わず75,000円損
2. エージェントをいれて大きなトラブルに
3. エージェントと大喧嘩
4. 新規事業失敗で250万円損
5. 役員報酬取り過ぎて社会保険エグイ
6. 不動産投資をしたが同時に融資がおりずキャッシュが底を尽きる
7. athomeに勝手に載せて怒られる
8. エリア広げすぎて経費倒れになる
9. ハワイにいってお金無くなる
10. 友人との関係が希薄になる

今回も最後まで見てくれてありがとうございました。