【加盟店実績】完全未経験で店舗仲介をして月140万円を達成！風景不動産(株)山谷社長

会社名	風景不動産株式会社
住所	埼玉県加須市

山谷：こんにちは、風景不動産の山谷と申します。

くっつー：ありがとうございます。よろしくお願いします。いつもTシャツですか？

山谷：Tシャツのほうが多いですね。

くっつー：スーツとかじゃなくて、Tシャツで営業活動しているという？

山谷：そうですね。最初だけワイシャツを着るときもあります。

くっつー：いいですね。私も最近は暑くてスーツを着ていないですけど。今日は撮影なのでスーツを着てきましたが私もTシャツです。よろしくお願いします。

まず、私から風景不動産の山谷さんをご紹介させていただきたいと思います。埼玉県にある不動産屋さんの代表を務めている山谷さんですね。

• 元々新卒でFCの大手で10年
• その後、自身で店舗経営・広告の営業、地域起こし協力隊などを経て
• 2023年の9月に未経験で不動産開業

店舗不動産仲介をまったくの0から学んでいただいて。あと不動産も未経験ですもんね。

• 元付け
• 客付け
• 物件の取得方法
• 契約内容など

細かいところまで私のほうでサポートさせていただいて、今に至るというような形ですね。

実績の方から結論を言うと、6月にも40万円の利益、7月は143万円の売上。めちゃくちゃすごいですよね。8月はすでに60万円も決まっているという。

今8月の頭に動画を撮っているんですけども、8月の末も1件決まっていると。その先もいくつか見込みがあるという形で素晴らしい実績を残していただきましたので、今日はお越しいただきました。よろしくお願いします。

① 自己紹介

では、山谷さんの簡単な自己紹介からお願いできますでしょうか。

山谷：山谷純也と申します。昨年の12月に宅建業免許が降りまして、今年の1月から店舗専門の不動産会社として関東全域で主に店舗不動産の仲介をしております。

くっつー：2023年の12月に宅建業免許が降りて、今年の1月から店舗仲介としてという感じですかね。法人設立は、昨年の10月とかですか？

山谷：そうですね。9月に申請しました。

くっつー：2～3か月かかった感じですね。今、法人を設立して9か月ぐらいですかね？

山谷：そうですね。

② 加盟を決めた理由は？

くっつー：なぜテナントの窓口に加盟をしようと思ったのか教えてもらってもいいですか？

山谷：宅建業免許の交付前までは、建売などの住宅の販売メインで考えていたんですけども、免許を交付されたのが2023年の12月頃で、このときに住宅の市況が悪くなってきたみたいな話をよく聞くようになりまして。

「未経験で今からそういう市場に参入するのもな……」みたいなところをちょっと考えていたタイミングで、くっつーさんのYouTubeを拝見しまして、すぐにLINE登録して相談をさせてもらいました。自身のキャリアも踏まえると、店舗不動産がおもしろいんじゃないかなと思って加盟させていただきました。

くっつー：昨年の12月なんかけっこうすごかったですよね。住宅もまったく売れなくなったみたいな。

山谷：そういうのを各所で聞くようになって。「そこに今から未経験でやるの？」みたいになって焦って。

くっつー：不動産屋の倒産件数がめちゃくちゃ増えていて、過去最多みたいな。住宅の市況が悪くなってきたというのは、昨年から今もなお続いていると思うので、店舗仲介に参入したのもすごく良いタイミングだったと思います。

あと前職も店舗に近いというか、そういうのもあったんですよね。山谷さんの性格的にも、知らないことに興味がすごくあるという。「わからないことをやってみたい」とか「新しいことをやってみたい」みたいなこともあったんですかね？

山谷：はい。

くっつー：加盟いただいたタイミングでちょうど開業されて、元々収益は0だったと思うのですが。

山谷：そうですね。12月の頭に免許が降りて、最初のタイミングですぐくっつーさんに相談させてもらっていたんですけど。そのときは店舗専門でという話はしていなくて、住宅と店舗を半半ぐらいやっていくつもりで進めていて。

免許を交付してすぐ銀行に住宅ローンの提携のお話に行ったり、ポータルサイトに建売を掲載したりというようなことはやっていました。

くっつー：ポータルサイトとかに掲載したけどもどうでした？

山谷：反響があったはあったんですけど、成約には至らなかったというところになります。

くっつー：確かホームページは本当に住宅用で作っていましたもんね。

山谷：そうです。完全に「住宅の新築建売の仲介手数料無料」というページを1からWordPressを勉強して作ったんですけどお蔵入りしています。

くっつー：変えたということですね。確かに仲介手数料無料のやつは流行りというか、多いですからね。新築の戸建てを売っていくみたいな感じですよね。実際に掲載したんだけども成約がなかったということだと思うんですけど、建売の部分とかどうなんですか？

山谷：ハウスメーカーさんのところに連絡して「物件を掲載していいですか？」というような営業をして、建物のところに行って写真を撮って掲載してみたいなのをやっていたんですけども。建売って1つの物件に対して10社以上がポータルサイトに掲載をしていて、どうにか自社を選んでもらおうというような世界で。

仲介手数料を無料にはしているんですけれども、自宅が事務所で実績もない私の会社を選んでもらうというのは、なかなか至難の技だなと思っていまして。あと、ポータルサイト掲載用に実際の新築住宅の写真を撮りに行くんですけど、やっぱり建売は内装が似たり寄ったりで、撮影していてもあんまりおもしろくなかったというのもありました。

そんな中でも、初めて内見のお問い合わせがありまして、すぐ案内に行ったんですね。お客様も家だけじゃなくて周りの環境とかも見に行ってかなり購入意欲が高かったんですけど、案内中に他から買付が入ったという連絡がありまして、その物件は売り止めになって。

そのタイミングで心が折れたというか、もう縁がないなと思って建売はスパッとやめて。それで年が明けて「店舗に絞ります」とくっつーさんに連絡させてもらいました。

くっつー：「今、内見の依頼が入ったんです！」みたいにLINEで喜ばれたのを覚えています。だけど、すぐダメになったみたいな。やっぱり競合が多すぎるんですよね。

山谷：そうです。

くっつー：買付が入っちゃったから、すぐ売り止めになっちゃったんですね。

山谷：そうです。お客さんともシーンという感じになっちゃって。「あ、じゃあ……」みたいな感じになって。

くっつー：次の物件を紹介するみたいなこともなかったんですか？

山谷：心が折れちゃって。

くっつー：「内見やったー！」と思っていて、しかもめっちゃ気に入ってくれたところで、電話が入るみたいな。みんなが同じことをやっているからそうなりますよね。

③ 店舗不動産に参入してどう変化した？

そういうような経験があり、2020年1月に店舗不動産の仲介に絞ってどう変化しましたか？

山谷：自分の不動産経験の少なさとか、他の不動産会社がどうしているかが気にならなくなりました。店舗仲介ってどんな会社かとか、どんな歴の人間かとかよりも「どんな物件が紹介できるの？」とか「どんなテナントさんを紹介できるの？」みたいなところに重きが置かれているように思いました。

良い物件さえ紹介できれば、入居希望のテナントさんさえ紹介できれば、創業したての1人社長の会社でも歴史のある上場企業の方と対当に取引ができるなというのは思いました。

くっつー：参入している会社が少ないからこそ、1人社長とか創業したてでもお店を出したい側とかオーナーさんはあんまり気にされないんですよ。参入障壁は高いようで入ってみると意外とウェルカムなんですよね。だから、店舗不動産は良いですよね。

山谷：あとは行動として何をしたらいいかというのがすごく明確になったというのはありました。物件情報を取得するために、それこそ所有者さんを特定して電話するとか、借りてくれそうなテナントさんを探して電話するとか、最初はとにかく電話しまくっていましたね。

やっぱり行動すると何らかの反応があって。それを元にまた考えて行動してというのを繰り返していて。その過程でくっつーさんに相談させていただいたり、アドバイスをいただいたりしていたというような感じになります。

くっつー：私も常々言っているのは行動量です。山谷さんの行動量がすごいので、行動量が多いとトライできる量も増えて、トライアンドエラーをして、またどんどんブラッシュアップしていって今に至るじゃないですか。

店舗ということは、競合が少ない中でさらに行動されているからすごく加速していますよね。今の売上の平均とか最高みたいなところで言うと実際はどうですか？

山谷：平均すると多分30万円ぐらいで最高で140万円。コンスタントに少しずつでも増やしていければなと思っています。

くっつー：店舗不動産の悪い点は、山谷さんもわかると思うんですけど、やっぱり時間がかかるという。

山谷：そうですね。1発目が5～6か月半年近くかかったので。

くっつー：時間がかかるのは唯一のデメリットかなと思っていて。賃貸でも普通に3～6か月ぐらいかかるので。逆にそこを突破すると、コンスタントに物件が契約できるんじゃないかなと思うので、ここからもさらに楽しみですよね。最高売上は140万円ですもんね。これは7月でしたっけ？

山谷：そうですね。

くっつー：これ売上じゃなくてほぼ利益ですよね。

山谷：それこそ広告費とかってほぼかからないので。交通費と通信費ですよね。

くっつー：おっしゃる通りで、住宅で140万円の仲介手数料を貰いましたとか、営業利益で稼ぎましたとかっていうようなのがあるじゃないですか。でもあれって結局、広告費に相当消えているんですよね。

山谷：住宅は、何十万円と広告費に使っているとよく聞くので。

くっつー：交通費がかかるくらいで、事務所もご自宅ですもんね。

山谷：そうですね。

くっつー：固定費を安くしているというのは、めちゃくちゃ大きいと思っていて。独立したときって、やっぱり固定費が大きすぎてちょっと鬱になる人も多いと思うんですけど、ここが少ないというのは大事ですよね。

山谷：そうですね。店舗を構えなくてもいいとか、そこにいなくてもいいというのもあります。

④ 加盟して何が良かった？

くっつー：今回こうやって大きな成果を出していただいたと思うんですけれども、決め手となったものとか、加盟して何が良かったかみたいな気づきを教えていただけると嬉しいです。

山谷：店舗不動産というジャンルに飛び込めたというのが良かったなと思いました。これまでのキャリアを活かせているなというのを感じまして。くっつーさんや他の加盟者の方と積極的に情報交換できるので、良い刺激になりますね。

“不動産屋さんは孤独だ“みたいな話を聞いたりするんですけど、同じ不動産屋の間で情報交換はすごくできているので。店舗不動産だからかわからないですけど、いいなと思います。

くっつー：おっしゃる通りだと思います。皆さんの思考の中で、店舗に決めたのは良かったなと。ピンボケしなくなった感じですよね。やる行動も明確になったみたいな感じですね。

あとは、キャリアも活かせている。テナントの窓口って横の繋がり全然OKだよみたいにしていますし、お店を出したい人とかも共有しているじゃないですか。そういう意味では、情報交換もしやすいので本当に良かったなと思います。

あとは、店舗不動産の仲介ってジャンルとしてはあると思うんですけど、多分まだやれることはいっぱいあるじゃないですか。店舗開発代行事業とか、それこそ店舗に特化した不動産投資とか、管理業とか、サブリース業とか、まだまだ開拓の余地があるというのは面白いですよね。

山谷：本当にそう思います。

くっつー：私もこの前「賃貸住宅フェア2024年」に行ったんですけど、住宅市場のありとあらゆることが先行者たちにやられているんですよ。

例えばAIによる管理とか物件確定を2秒でやりますとか、新しいビジネスモデルを考えましたという企業がめちゃくちゃ多いんですよ。それこそ、店舗の出店をしている人は誰もいなくて、店舗についてのサービスをやっている人も誰もいなかったんですね。

賃貸住宅だからでしょうけど。先にやっている人が何百社といる中で、店舗ってそもそも900社しかいないと言われているので。その900社がやっている事業って限られていますもんね。だからこそやれる幅が広いし、ここからもまだまだ新しい事業モデルの開発ができるかなとはすごく思います。

山谷：そういう楽しさはありますよね。

くっつー：開拓者みたいな感じですよね。

⑤ どんな物件をどう成約した？

そして、どうやって物件を成約したのか、経緯なんかをお聞かせいただければと思います。

新築の商業施設のテナントの区画

山谷：2つお話させてもらおうかなと思っていまして。1つが新築の商業施設のテナントの区画です。スーパーのテナント部の方にお電話で当たっているときに、紹介していただいた区画なんですけども。坪数とかレイアウトみたいなのからアプローチする業種を絞り込みました。

その中で1社、会社ホームページには電話番号が出ていなかったんですけどくまなくいろんな記事とかサイトとか検索していたら、携帯の番号が載っていまして。

そこに電話したら繋がらなかったので「物件の提案です」と留守電を残したらその後折り返しがかかってきまして。「代表の○○です」と社長さんの番号みたいで。

そこからちょっとお話して物件の資料をお送りしたところ、すぐに出店をしたいというお話になりまして、出店の申込書をいただきました。店舗に軸足を置いて1か月も経っていなかったので「早くも1軒目の契約か⁉︎」みたいな感じでかなり期待したんですけども、竣工前物件だったこともあって紆余曲折を経て結局契約できたのが5か月後だったというような。

くっつー：これが1つの例ですね。やっぱりちょっと時間はかかるよということですね。社長と直接繋がれるのは面白いですね。

山谷：繋がるつもりはなかったんですけど唯一の電話番号が社長で。

くっつー：電話営業は何百社としたんですか？

山谷：この件は10何社ぐらいです。

くっつー：業種を一緒に話しながら絞っていった結果、10数社だけでマネタイズができたと。時間はかかりましたけどね。その物件はオープンしたんですか？

山谷：先月オープンしました。

くっつー：おめでとうございます。オープンしたときどうでした？

山谷：オープンしたときは嬉しかったんですけど、いわゆる無人業態だったので、オープンしましたという花とかが外にあるわけでもなく、1人で前に出て「うん……」という感じでした。次は人がいるお店なので、そこで取り戻そうかなと思っています。

くっつー：賑わった感がなかったんですね。

山谷：そうです。店舗内では楽しんでいただいていると思うんですけど。

ロードサイドのアウトモールの飲食店跡

くっつー：そして2つ目の案件についてですね。

山谷：ロードサイドのアウトモールの飲食店跡になります。スーパーさんが所有している敷地の中の空き店舗を、テナント窓口のメーリングリストでナショナルチェーンの開発担当の方にご提案させていただきました。

その中で、とある飲食店のテナントさんの方から連絡があってお会いしまして。今回の物件は坪数とか賃料的に厳しいけど、今後ロードサイドに出店を増やしていきたいというお話をいただいたので、飲食のテナントさんと一緒にスーパーさんに行って3社で面談したんですね。

そしたら飲食店のテナントさんが「こういうのを探しているんですよ」みたいなお話をしたときに、スーパーさんから「他の空き店舗でこんなのがあるんですけど」みたいな感じで紹介していただいて。「この物件いいじゃん！」となって、その後飲食のテナントさんと一緒に現地に見に行って、そこから契約になったというところです。こんなパターンもあるんだなと思いました。

くっつー：じゃあ、最初紹介した1件目はダメだったわけですね。でも、そこが繋がりで別の物件を紹介してくれて契約になったと。すごいですね。何より、家だと1回済んだら終わりじゃないですか。でも、2件目の相談があったんですよね。

山谷：そうですね。「年内にはもう1件やりましょう」というお話をいただいて。

くっつー：これがすごいですよね。お客さんの資産性というと微妙だけどずっと繋がれるんですよね。

山谷：そうですね。1回契約するまでの間にも何か月かかかるので、毎日のように仕事をしているとお客様と仲良くなりますよね。

くっつー：テナントの窓口では、顧客も全部紹介しています。メーリングリストでご提案できる仕組みがあるので、チェーン店の方とか店舗を出したい方とも繋がれるような仕組みにしているので、それも今回生きたような感じですかね。

山谷：そうですね。

くっつー：既に顧客がいる状態からスタートができるというのがいいのかなと思います。そこで、具体的に活動して頑張ったところはありましたか？

山谷：仲介である自分のところで話を止めないようにするとか、とにかく円滑に進むように意識していました。登場人物・役割・関係性が貸主・借主さんだけじゃなくて、工事業者さんとか色々入ってくるので、役割などを把握した上でそこのコミュニケーションの交通整理をするみたいなところ。

あとは、契約の当事者だからこそ言いにくいことを積極的に聞いて、それをどんどん繋いで橋渡しするみたいなことをやるようにしていました。

くっつー：これも店舗の難しさですよね。店舗は関係者が多いですよね。

山谷：そうですね。業者さんが直接貸主さんのところに連絡しちゃったとか、「そこの連絡のルートをしっかりしてください」みたいなお話とか。

⑥ 今後の動きや戦略は？

くっつー：初期の段階で上手くできていらっしゃるのが素晴らしいですね。今までの実績とかを踏まえて、これからの動きとか山谷さんの中で戦略を立ててらっしゃいますか？

山谷：貸主さん・テナントさんとも、とにかく長く付き合っていけるような関係を築きたいなと思っています。具体的には、今もいくつか関わらせてもらっているんですけども、継続的な店舗開発の支援などの案件を増やしていきたいなと思っています。

くっつー：この前、Xの方でも「飲みに行きましょう」みたいな連絡をされていましたもんね。

山谷：そういう関係がやっぱりいいなと思って。何かの関係作ってやっていけたらお互いwin-winで。

くっつー：そうですね。住宅だと、家を買った人とか家を借りた人と飲みに行きましょうかみたいなことはなかなかないじゃないですか。

店舗の場合、それこそ多店舗展開とかこれからもどんどん新しいことをしていくから一緒に親睦を深めていって、より親睦を深めた上で店舗開発の支援とか、仲介とはまた違った展開ができるというのも面白いですよね。

⑦ テナントの窓口をおススメする人は？

くっつー：最後の質問なんですけども、テナントの窓口にご加盟いただいて、どんな方に今後進めたいか。良いところも悪いところも言っていただきたいですし、こうやって見ている視聴者の方にメッセージをいただければなと思います。

山谷：私のように完全に未経験で不動産開業される方にお勧めしたいと思います。BtoBで交渉とか調整みたいなのを仕事としてやってきた方だったり、飛び込みとか電話営業をやられてきた方は特に向いているかなと思います。

住宅と違って、貸主も借主であるテナントさんもプロのことが多いです。宅建に合格するぐらいのレベルの知識あれば、そこまで知識とか経験が求められることはあんまりないかなと今のところ感じています。それこそ、知識とかで困ったらくっつーさんに相談させていただけるので。

それよりは、調整役に徹して関係者間との交通整理をしたり、貸主と借主が違うことを言っているのをどう落としどころを見つけて提案したりできるかというのが大事かなと思います。元付物件の情報を得るのもリーシングしていくのも、ほとんど新規開拓から始まっているので、飛び込みとか電話営業を経験していたら強いと思います。

とはいっても、売り込むわけではないので、話して迷惑がられるということも少なく、気持ち的にはかなり楽かなとは思います。

くっつー：やっぱりさっき言った通り、住宅を5年～10年やっていて店舗をやってみたいなという人よりも、未経験の方がすっと入ってきやすいかもしれないですね。

山谷：そうですね。今マンションの売却みたいな住宅をちょっとやらせてもらっているんですけど、全然違うので。住宅をやっていて、“不動産の知識とか経験があるから店舗もやれるだろう”みたいな感じで考えると、ギャップを感じるのかなとは思いますね。

くっつー：店舗ってすごく難しい知識が必要だと思うんだけども、プロが多いからサポートしてもらえますよね。

山谷：そうですね。あと、あんまり虚勢を張る必要もなくて、わからなくても進むというか。

くっつー：あと、何かを売り込むわけじゃないので、迷惑がられることもない。「気持ち的にだいぶ楽！」という言葉、すごく素敵だなと思って。

やっぱり住宅の飛び込み営業って、買いたくもない人とか売りたくもない人に営業に行ったりするじゃないですか。もちろんプラットフォームで広告品何十万円を払っているのは別です。だけど店舗の場合ってプレイヤーも少ないし、売り込むわけじゃないし、あくまでお手伝いというスタンスが多いじゃないですか。気持ち的にも楽だし、仕事ももらいやすいですよね。

山谷：先方の対応も神対応なので。法人の代表番号に出ていく方なので、すごく丁寧に対応していただけるのは、広告の営業に比べると気持ちは楽ですね。

くっつー：法人向けだからこそ、やっぱりやりやすさはありますよね。ということで、テナントの窓口に加入していただいてからここまでご成果を出していただいて本当に嬉しく思います。

最後に山谷さん、視聴者の方にお一言いただいてもいいですか。

山谷：未経験から不動産開業をしてまだ1年経っていないんですけども、店舗仲介に出会えて本当に良かったなと思っています。私自身飽き性で、ここ5年ぐらいはいろんな仕事を1年置きぐらいに変えていたんですけども、今回の店舗不動産に関してはやりたいことがどんどん出てくるので、これからも色々やっていきたいと思います。

くっつー：一緒に頑張りましょう！山谷さんのホームページのリンクを貼っておきますので、風景不動産さんのホームページを見て、もし店舗を貸したいよとか借りたいよとかっていう方が見ていたら、ぜひお問い合わせいただければと思います。

ということで、本日は風景不動産の山谷さんにお越しいただいて対談させていただきました。ありがとうございました。